Baurecht
Abdichtungsunternehmen ist an Aussage im Werbeprospekt gebunden
OLG Düsseldorf, Beschl. v. 27.01.2015 - 22 U 154/14;
In seinem Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO vom 27.01.2015 bestätigt das OLG die Rechtsprechung BGH, Urteil vom 08.11.2007, VII ZR 183/05, OLG Düsseldorf, Urteil vom 05.02.2013, I-23 U 185/11, wonach sich der vertraglich geschuldete Erfolg nicht allein nach der zu seiner Erreichung vereinbarten Leistung bzw. Ausführungsart bestimmt, sondern auch danach, welche Funktion das Werk nach dem Willen der Parteien erfüllen soll. Ist eine bestimmte Funktionstauglichkeit des Werkes vereinbart und ist dieser Erfolg mit der vertraglich vereinbarten Leistung oder Ausführungsart oder den anerkannten Regeln der Technik nicht zu erreichen, schuldet der Werkunternehmer – als Leistungssoll und ungeachtet eines etwaigen abweichenden Vergütungssolls – die vereinbarte Funktionstauglichkeit.
Das beklagte Abdichtungsunternehmen versprach die Trockenlegung des Kellers und warb mit einer Broschüre: „Wasser dringt nicht mehr ein“, „feuchte Keller trocknen schnell ab“ bzw. „effiziente Abdichtung“; „das Ergebnis: Zurückerlangte Lebensqualität“.
Die Trockenlegungsmaßnahmen des Beklagten führten nicht zum Erfolg. Der Beklagte berief sich darauf, dass nach seiner Einschätzung das Grundwasser das Problem gewesen sei und sich entsprechend nur darauf konzentriert habe. Die Abdichtungsmaßnahmen gegen Grundwasser bzw. nur „von unten“ in den Keller eindringendes Wasser seien nicht geschuldet gewesen.
Der Senat folgte der Argumentation des Beklagten nicht. An die Aussage zur Beschaffenheit bzw. den Abdichtungswirkungen der vom Abdichtungsunternehmen angebotenen Werkleistungen muss sich das Abdichtungsunternehmen auch im Werkvertrag entsprechend den Grundsätzen des Kaufvertragsrechts zu öffentlichen Äußerungen des Anbieters im Sinne von § 434 Abs. 1 S. 3 BGB gewährleistungsrechtlich festhalten lassen. Auch die größere Individualbezogenheit des Werkvertrages ändert nichts daran, dass im werkvertraglichen Gewährleistungsrecht Werbeaussagen als Begleitumstände für die Vertragsauslegung erhebliche Bedeutung erlangen können. Auch wenn das Abdichtungsunternehmen weitere Maßnahmen empfiehlt oder anbietet, hat es dadurch nicht – jedenfalls nicht nach dem maßgeblichen laienhaften Empfängerhorizont des Bestellers – eine Einschränkung bzw. Bedingung bzw. eine Berichtigung der in der Broschüre dargestellten Aussagen zum Erfolg seiner Werkleistung vorgenommen.
Widerrufsrecht jetzt auch für private Bauherren
Verbraucherschutz wird in Europa ernst genommen. Davon profitieren auch private Bauherren. Private Bauherren sind Verbraucher und genießen als solche besondere Widerrufsrechte und vertragliche Rückgaberechte. Was für den normalen Handel etwa im Internet gilt, das trifft seit Mitte Juni 2014 auch für den geschäftlichen Umgang von Bauherren mit ihren Architekten, Planern und Handwerkern zu: Werden Verträge mit diesen Unternehmern außerhalb der Geschäftsräume des Unternehmens geschlossen, kann der private Bauherr dies innerhalb von 14 Tagen widerrufen. So sieht der § 312b BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) vor. Diese Frist beginnt aber erst zu laufen, wenn der Verbraucher ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht belehrt worden ist. Architekten und Handwerker sollten daher zu ihrem eigenen Schutz in Zukunft Verträge immer schriftlich abschließen, verbunden mit einer schriftlichen Bestätigung einer Widerrufsbelehrung. Private Bauherren sollten sich aber nicht auf ein vermeintliches Widerrufsrecht verlassen, sondern gerade bei Verträgen ab einer gewissen Größenordnung vorher stets prüfen, ob die Verträge mit allen ihren Bestandteilen auch in ihrem Sinne sind. Die vorherige sorgfältige Prüfung, die zu verhandelbaren Änderungen führt, ist meistens besser als ein späterer umfassender Widerruf.
Auch beim gekündigten Bauvertrag Abnahme durchführen!
Ein fertiges Werk muss abgenommen werden. Das ist allgemein bekannt. Dass aber nach mittlerweile gefestigter Rechtsprechung auch ein unfertiger Bau abgenommen werden muss, wenn der Bauvertrag gekündigt wurde, das ist vielen Handwerkern und Bauunternehmern nicht geläufig.
Wird ein Vertrag gekündigt, kommt es oft zum Streit zwischen den Parteien. Ursache dafür ist häufig die Frage, ob am unfertigen Baukörper Mängel bestehen, für die dann ein Nacherfüllungsrecht des Unternehmers existiert beziehungsweise ein Recht auf zweite Andienung. Baufachleute suchen seit langem nach einer praktikablen Lösung, wie unterschieden werden kann zwischen einem Mangel am unfertigen Baukörper einerseits und Restleistungen andererseits, die aufgrund der Kündigung noch nicht erbracht wurden und nun auch nicht mehr zu erbringen sind.
Es gilt die grobe Faustregel: Das zum Zeitpunkt der Kündigung bestehende, unfertige Werk ist mangelfrei, wenn es ohne zusätzliche ungeplante Maßnahmen für die Vollendung des ursprünglich geschuldeten Werkes geeignet ist.Lässt der unfertige Baukörper also ein „Weitermachen“ zu, so kann die Abnahme gefordert werden. Ist dagegen ein teilweiser Rückbau erforderlich, so besteht grundsätzlich auch bei Kündigung die Mangelbeseitigungspflicht des Bauunternehmers und sein Recht auf Nacherfüllung.
Die Abnahme des unfertigen Bauwerks ist zur korrekten Werklohn-Abrechnung und zur Fälligkeit des Werklohns notwendig. Mit der Kündigungserklärung wird ein Schnitt gezogen: Die bis dahin erbrachte Teilleistung wird in jedem Fall anteilsmäßig am Gesamtwerklohn abgerechnet. Der Wert der Arbeit lässt sich nur mit einer Begehung und einem Aufmaß verlässlich ermitteln. Je nachdem, auf welcher rechtlichen Grundlage der Vertrag gekündigt wurde, muss der Auftraggeber eventuell aber auch einen Teil der nicht erbrachten Leistung bezahlen, zum Beispiel bei der sogenannten freien Kündigung.
Bauherr darf zur Mängelbeseitigung Vorschuss fordern
Entdeckt ein Bauherr innerhalb der Gewährleistungsfrist einen Mangel, muss er den zuständigen Unternehmer oder Handwerksbetrieb schriftlich zur Mängelbeseitigung auffordern und ihm dafür eine angemessene Frist setzen. Lässt der Unternehmer diese Frist verstreichen, muss der Bauherr keine zweite Aufforderung mehr schicken, sondern darf die Mängel durch ein anderes Unternehmen beseitigen lassen und vom ersten Unternehmer die Kosten hierfür verlangen. Der Bauherr kann dafür sogar vom säumigen Unternehmer einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten einfordern – und zwar – sofern er nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist – mit dem auf die Kosten entfallenden Umsatzsteueranteil. Etwas anderes gilt, wenn der Bauherr statt Vorschuss Schadensersatz verlangt. Dann kann er zunächst nur den Nettobetrag der voraussichtlichen Män gelbeseitigungskosten (also ohne Mehrwertsteuer) verlangen. Die Mehrwertsteuer kann er erst fordern, wenn der Mangel tatsächlich beseitigt wurde und die Mehrwertsteuer auch angefallen ist.
Ist er zum Vorsteuerabzug berechtigt, kann er den auf die Mängelbeseitigungskosten entfallenden Umsatzsteueranteil weder als Vorschuss, noch als Schadensersatz verlangen.
Vergütungsansprüche verjähren nach drei Jahren
Wer seine Vergütungsansprüche nicht rechtzeitig durchsetzt, der geht leer aus. Bei den so genannten Vergütungsansprüchen handelt es sich um Honorarforderungen von Bauunternehmern, Fachingenieuren oder Architekten. Vergütungsansprüche verjähren grundsätzlich nach drei Jahren. Der Zeitpunkt, ab dem diese Dreijahresfrist läuft, ist unterschiedlich. Auf der sicheren Seite steht der Unternehmer, wenn er für die Berechnung der Verjährung von der Bauabnahme beziehungsweise dem Zeitpunkt ausgeht, in dem die Bauleistung ordnungsgemäß erbracht wurde. Wer diese Fristen nicht genau beachtet, der läuft Gefahr, seine Ansprüche zu verlieren. Das passiert im hektischen Alltag schnell. Es reicht dabei nicht, nur eine Mahnung zu schicken, gleich ob eingeschrieben oder nicht. Wenn die Verjährung droht, dann müssen gerichtliche Maßnahmen ergriffen werden, um den Anspruch zu erhalten. Das kann ab Forderungen von 5.000 Euro und mehr nur der Anwalt veranlassen. Dazu braucht er Zeit. Deshalb sollten alle, die Ansprüche geltend machen müssen, frühzeitig den Baurechtler aufsuchen.
Das muss jede Handwerkerrechnung enthalten
Wer in seiner diesjährigen Steuererklärung handwerkliche Leistungen absetzen möchte, der muss dem Finanzamt ordentliche Rechnungen der Handwerksbetriebe vorlegen. Daran erinnert die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). Acht Punkte müssen bei jeder Rechnung grundsätzlich beachtet werden: Die Rechnung muss den vollständigen Namen und die Anschrift von Unternehmen und Auftraggeber tragen. Die Steuernummer oder die Umsatzsteueridentifikationsnummer des Rechnungsstellers müssen aufgeführt sein. Das Datum darf nicht fehlen. Die Rechnung braucht eine Rechnungsnummer. Art und Umfang der Bau- oder Handwerksleistung müssen eindeutig bezeichnet sein, ebenso der Zeitpunkt der Leistung. Materialkosten und Lohnkosten müssen aufgeschlüsselt werden, denn nur die Lohnkosten sind absetzbar. Auch der Umsatzsteuersatz und die entsprechende zu zahlende Summe am Ende der Rechnung müssen ausgewiesen werden. Häufig vergessen wird der Hinweis auf die Aufbewahrungspflicht der Rechnung: Zwei Jahre für Privatleute, zehn Jahre für Geschäftsleute. Für alle seit dem 1. Januar 2009 ausgestellten Rechnungen dürfen 20 Prozent von maximal 6.000 Euro von der Steuerschuld abgezogen werden. Das entspricht einer Ersparnis von maximal 1.200 Euro im Jahr.
Richtig Rechnungen schreiben
Wer Handwerks- und Bauleistungen anbietet, der muss diese nach Erledigung korrekt in Rechnung stellen. Darauf weist die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV) hin. Rechnungen müssen bestimmte formale Vorschriften erfüllen. Acht Punkte sind zu beachten: Die Rechnung muss den vollständigen Namen und die komplette Anschrift sowohl des Bauunternehmens als auch des Bauherrn tragen. In der Rechnung muss die Steuernummer oder die vom Bundesamt für Finanzen erteilte Umsatzsteueridentifikationsnummer des Rechnungsstellers aufgeführt sein. Das Datum darf nicht fehlen. Die Rechnung muss eine Rechnungsnummer haben. Art und Umfang der erbrachten Bauleistung müssen eindeutig bezeichnet sein, ebenso der Zeitpunkt der Leistung. Natürlich müssen auch der Umsatzsteuersatz und die entsprechende zu zahlende Summe am Ende der Rechnung ausgewiesen werden. Häufig vergessen wird nach Erfahrung der ARGE Baurecht der Hinweis auf die Aufbewahrungspflicht der Rechnung. Er gehört ans Ende jeder Rechnung. Geschäftsleute müssen ihre Rechnungen zehn Jahre lang aufheben, private Bauherren zwei Jahre lang
„Augen auf oder Geldbeutel auf“
Viele Handwerksbetriebe und Bauunternehmen widmen ihren Verträgen nicht genug Aufmerksamkeit, so die langjährige Erfahrung der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). Dabei gilt der alte Juristenspruch „Augen auf oder Geldbeutel auf“ gerade am Bau besonders. Wer seine Verträge nicht sorgfältig vorbereitet und klar abgrenzt, welche Arbeiten er wann, wie und zu welchen Bedingungen erledigen muss, welche Vollmachten er hat, welche Fristen er einhalten muss und wofür er haftet, der gerät schnell in unsicheres Gewässer. Er muss dann häufig unter Zeitdruck nachverhandeln und mit „heißer Nadel“ nachbessern. Viele Unternehmer kommen dadurch nicht mehr auf ihre Kosten. Wer dagegen frühzeitig die eigenen Interessen mit dem Baujuristen bespricht und seine Vorstellungen in die Verträge einarbeiten lässt, der ist auf der sicheren Seite und spart viel Geld. Die Honorare für baujuristische Beratungen sind frei verhandelbar und liegen im Schnitt um 250 Euro pro Stunde.
Stundenlohnabrechnungen müssen transparent sein!
Unternehmer kennen das Problem: Der Bauherr klagt über unverständliche Rechnungen und bezweifelt die Anzahl der in Rechnung gestellten Arbeitsstunden. Nicht immer ist der Bauherr im Unrecht, weiß die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). Auf alle Fälle hat der Bauherr ein Recht auf eine transparente Abrechnung. Beim Rechnungsschreiben sollte der Unternehmer deshalb Materialkosten, Fuhrparknutzung, An- und Abfahrtszeiten und Lohnkosten sorgfältig trennen und aufschlüsseln. Bei der Stundenlohnabrechnung dürfen nur solche Stunden abgerechnet werden, die bei wirtschaftlicher Betriebsführung anfallen. Fühlt sich der Bauherr übervorteilt, kann er verlangen, dass der Unternehmer nachweist, welche Leistungen er in der abgerechneten Zeit erbracht hat. Dazu reicht es aus, wenn der Unternehmer in der Rechnung angibt, wie viele Stunden zu welchen Stundensätzen angefallen sind. Der Unternehmer muss die Stunden nicht einzelnen Tätigkeiten zuordnen, es sei denn, die Vertragsparteien haben dies vorher ausdrücklich so vereinbart. Streiten Auftraggeber und Auftragnehmer um die Abrechnung, muss der Betrieb dem Bauherrn nähere Auskunft über die Arbeitsstunden geben. Dazu ist der Unternehmer verpflichtet. Es lohnt sich also von vorneherein, bereits in der Rechnung auszuweisen, für welche Tätigkeiten wie viele Stunden in Rechnung gestellt wurden.
Sorgfalt bei Planung und Ausführung unabdingbar
Tragische Unglücke passieren immer wieder, sei es der Kollaps eines Hauses, Daches oder Gerüstes, der Absturz von Stahlträgern, Betonplatten oder Glasbauteilen. Solche Unglücke ziehen mindestens zivilrechtliche Konsequenzen nach sich. Kommen außerdem Personen zu Schaden, müssen sich Planer und Betreiber der Gebäude auch strafrechtlich verantworten. Daran erinnert die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). Besonders Architekten, Statiker und Handwerker sind in der Pflicht. Laut Paragraph 319 des Strafgesetzbuches wird, wer bei der Planung, Leitung und Ausführung eines Gebäudes gegen die anerkannten Regeln der Technik verstößt und dadurch Leib und Leben eines anderen Menschen gefährdet, mit einer Freiheitsstrafe von bis zu fünf Jahren bestraft. Diese strafrechtlichen Konsequenzen lassen sich auch weder durch Vertragsklauseln noch spezielle Versicherungen abwenden – nur durch Sorgfalt bei Planung und Ausführung.
Nicht immer greift das Urheberrecht
Architekten pochen gerne auf ihr Urheberrecht – manchmal zu Recht, meist aber zu Unrecht. Denn nur die wenigsten Gebäude sind überhaupt urheberrechtlich geschützt, so die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). Voraussetzung für das Urheberrecht ist stets, dass sich die Planung des Architekten deutlich vom Üblichen abhebt und darüber hinaus eigenständige Originalität aufweist. Ist das der Fall, dann hat der Architekt als Urheber gute Karten: er kann Entstellungen „seines“ Werks verbieten, also beispielsweise Umbauten verhindern. Das Urheberrecht steht dabei auch nicht nur dem Architekten zu, sondern später auch dessen Erben, und zwar bis 70 Jahre nach dem Tod des Planers. Bevor sie ihr Urheberrecht allerdings anmahnen, sollten Architekten stets prüfen, ob das Urheberrecht im fraglichen Falle greift, oder ob sie bei einem eventuellen Rechtsstreit eine Niederlage riskieren, weil sich die Originalität ihres Entwurfs nicht belegen lässt. Im Zweifel unterstützt der Baurechtler den Planer bei der Einschätzung der Lage.
Wer prüft, der haftet!
Traditionell sieht sich der Planer als treuhänderischer Sachverwalter seines Bauherrn und übernimmt für ihn zahlreiche Aufgaben neben Planung und Bauleitung. Das ist nicht ungefährlich, warnt die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). So ist beispielsweise das Prüfen der von den Handwerkern eingereichten Rechnungen eine äußerst haftungsträchtige Aufgabe, wie die jüngere Rechtsprechung zeigt. Rechnungsprüfung bedeutet nämlich, der Architekt muss prüfen, ob die abgerechneten Leistungen tatsächlich erbracht wurden und die Abrechnung den vertraglichen Vereinbarungen entspricht. Dies setzt bei Bauverträgen, denen die VOB/B zugrunde liegt, fundierte Kenntnisse des Vergütungssystems voraus. Prüft der Architekt falsch, dann kann ihn sein Bauherr und Auftraggeber dafür haftbar machen.
Nicht ohne Vertrag planen!
Architekten und Ingenieure müssen heute nicht nur die technischen Regeln des Bauens beherrschen, sondern sie sollen sich darüber hinaus auch mit komplizierten rechtlichen Spezialfragen auskennen. Damit sind sie als baujuristische Laien häufig überfordert, so die Erfahrung der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). Architekten, Ingenieure und Fachplaner müssen deshalb im eigenen Interesse Risikovorsorge treffen. Dabei werden sie von Baufachanwälten unterstützt – unter anderem durch rechtssicheren Schriftverkehr, bei der Abwicklung und Beschleunigung von Abrechnungsstreitigkeiten, der Durchsetzung von Honoraransprüchen, der Abwehr von Schadensersatzansprüchen oder der im Umgang mit dem Haftpflichtversicherer, etwa zur Sicherung des Versicherungsanspruchs. Unentbehrlich für jede erfolgreiche Zusammenarbeit sind klare Verträge. Sie regeln Zuständigkeiten, Abläufe, Honorar- und Haftungsfragen, aber auch komplexe juristische Sachverhalte wie beispielsweise die korrekte Vereinbarung von Vertragsstrafen im Werkvertrag. Wer dabei als Planer auf Nummer sicher gehen und keine bösen Überraschungen erleben möchte, der sollte sich bei der Gestaltung seiner Verträge stets im Vorfeld baujuristischen Rat holen.
Rechtzeitig übers Honorar sprechen!
Bauherren brauchen Architekten, und deren Knowhow gibt es nicht umsonst. Aber ab wann wird ein Architekt für seine Leistungen bezahlt? Ab welchem Zeitpunkt wird die Akquise zum Vertrag, das unverbindliche Vorgespräch zum vergütungspflichtigen Auftrag? Diese Fragen stehen immer wieder im Raum, wenn sich Planer und Bauherr die ersten Male treffen. Bedauerlicherweise wird das Problem dabei selten angesprochen, so die Erfahrung der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). Auch die zu erwartenden Honorare für die am Bau unentbehrlichen Tragwerks- und Fachplaner bleiben oft lange unerwähnt. Das ist ein Fehler, denn häufig entstehen so Missverständnisse und schließlich Ärger ums Geld. Da die Grenze zwischen kostenfreier Akquisitionsphase und honorarpflichtigem Planungsprozess fließend ist, muss sie bei jedem Projekt neu definiert werden. Die ARGE Baurecht rät: Bei allen Planungen bereits im Vorfeld klare Vereinbarungen treffen! Ein Architektenvertrag, ausgearbeitet vom Baurechtler, regelt genau, welche Pflichten Planer und Auftraggeber haben. Wer rechtzeitig einen solchen Vertrag abschließt - und sei es über Teilaufträge -, der spart sich hinterher viel Ärger.
Wer ist verantwortlich für untergeordnete Bauteile?
Wer ist eigentlich verantwortlich für die Planungen von Treppen- oder Balkongeländern? Von Vordächern, Solar- oder Schließanlagen? Da es immer noch gängige Praxis ist, bei der Gestaltung von Architekten- und Ingenieurverträgen auf die Leistungsbilder der HOAI zurückzugreifen, kommt es häufig zu Planungslücken. Darauf weist die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV) hin. Ursache ist die HOAI, die im Wesentlichen die Planungsanforderungen an Gebäude nach dem Standard von 1977 beschreibt. Seither haben sich die Anforderungen an Gebäude aber stark verändert, vor allem in Fragen der Energieeffizienz. Aber auch kleinere Baudetails und filigrane Ausführungen stellen veränderte Anforderungen an die Planenden. Der Tragwerksplaner beispielsweise, der nur mit § 49 HOAI beauftragt wird, hat demzufolge nur die tragenden Bauteile zu berechnen. Was ist aber mit den nicht tragenden Bauteilen wie Treppen- und Balkongeländern oder Vordächern? Auch sie müssen statisch richtig ausgeführt werden. Die ARGE Baurecht rät deshalb zur sorgfältigen Vertragsgestaltung: Alle Bauteile müssen dem Verantwortungsbereich eines Planers eindeutig zugeordnet werden, in diesem Falle dem des Tragwerkplaners.
HOAI darf nicht unterschritten werden
Unter dem Druck sparsamer Auftraggeber erklären sich immer wieder Architekten mit Honoraren einverstanden, die unter den Mindestsätzen der HOAI liegen. Die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV) weist darauf hin, dass solche Honorarvereinbarungen unwirksam sind, weil sie gegen § 7 Abs. 6 HOAI verstoßen. Der Architektenvertrag selbst bleibt nämlich bestehen. Der Planer sollte dies deutlich ansprechen, rät die ARGE Baurecht, denn er kann und muss in jedem Fall das ihm zustehende Honorar einfordern. Erfährt dies der Bauherr erst spät, könnte er sich vom Planer hintergangen fühlen. Das schwächt unnötig die Vertrauensbasis am Bau.
Bis zum Jahresende Ansprüche sichern!
Zum Jahresende, verjähren viele Ansprüche. Darauf weist die Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV) hin. Wer dann seine Vergütungsansprüche nicht umgehend durchsetzt, der geht leer aus. Vergütungsansprüche verjähren grundsätzlich nach drei Jahren. Wobei die Verjährung mit der Bauabnahme beginnt beziehungsweise, sobald die Bauleistung ordnungsgemäß erbracht wurde. Die eigentliche Verjährungsfrist läuft aber stets erst ab dem jeweils nächsten Jahresanfang. Fachleute nennen das Ultimoverjährung. Viele Firmen und Architekten stecken nach Erfahrungen der ARGE Baurecht tief in der Alltagsarbeit und denken nicht an diesen wichtigen Termin. Erinnern sie sich dann doch noch an ihre Rechte, beauftragen sie kurz vor Weihnachten den Baurechtler, diese für sie zu sichern. Das klappt aber nicht immer, denn die Zeit zum Jahreswechsel ist knapp. Deshalb: Jetzt im Herbst schon alle Verjährungsfristen prüfen und umgehend Ansprüche geltend machen! Dabei reicht es nicht, eine eingeschriebene Mahnung zu schicken. Wenn die Verjährung droht, müssen gerichtliche Maßnahmen ergriffen werden, um den Anspruch zu erhalten. Dabei kann nur der Bauanwalt helfen.
Architekt haftet für unrichtige Bautenstandsberichte
„Wer einen Fehler begeht, der haftet dafür.“ Dieser Grundsatz ist nicht neu und gilt auch für alle Architekten, die beispielsweise im Auftrag eines Bauträgers planen und einen Bau überwachen, woran die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV) erinnert. Überwacht ein Planer den Bau, so muss er regelmäßige Bautenstandsberichte abliefern. Liefert er falsche Bautenstandsberichte, dann haftet er dafür nicht nur gegenüber seinem Auftraggeber, in dem Fall also dem Bauträger, sondern – und das ist neu! - auch gegenüber dem Käufer der Immobilie. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden (Aktenzeichen VII ZR 35/07). Grundlage für dieses neue Haftungsrisiko für Architekten ist der Bauträgervertrag. Der Architekt wird vom Bauträger unter anderem damit beauftragt, Bautenstandsberichte an den Erwerber und dessen Bank zu versenden. Ist sein Bautenstandsbericht falsch, haftet der Architekt, dem möglicherweise das Wohlergehen seines Auftraggebers zu sehr am Herzen lag, dem Erwerber gegenüber bereits für einfache Fahrlässigkeit.
Bauherr darf zur Mängelbeseitigung Vorschuss fordern
Entdeckt ein Bauherr innerhalb der Gewährleistungsfrist einen Mangel, muss er den zuständigen Unternehmer oder Handwerksbetrieb schriftlich zur Mängelbeseitigung auffordern und ihm dafür eine angemessene Frist setzen. Daran erinnert die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). Lässt der Unternehmer diese Frist verstreichen, muss der Bauherr keine zweite Aufforderung mehr schicken, sondern darf die Mängel durch ein anderes Unternehmen beseitigen lassen und vom ersten Unternehmer die Kosten hierfür verlangen. Der Bauherr kann dafür sogar vom säumigen Unternehmer einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten einfordern – und zwar – sofern er nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist – mit dem auf die Kosten entfallenden Umsatzsteueranteil. Etwas anderes gilt, wenn der Bauherr statt Vorschuss Schadensersatz verlangt. Dann kann er zunächst nur den Nettobetrag der voraussichtlichen Män gelbeseitigungskosten (also ohne Mehrwertsteuer) verlangen. Die Mehrwertsteuer kann er erst fordern, wenn der Mangel tatsächlich beseitigt wurde und die Mehrwertsteuer auch angefallen ist.
Ist er zum Vorsteuerabzug berechtigt, kann er den auf die Mängelbeseitigungskosten entfallenden Umsatzsteueranteil weder als Vorschuss, noch als Schadensersatz verlangen.
Fertigstellungstermine am besten vertraglich festschreiben
Terminverzögerungen gehören zu den typischen Ursachen für Streitigkeiten am Bau. Die lassen sich vermeiden, wenn Fristen und Termine bereits im Bauvertrag konkret geregelt werden. Ärger ist dagegen programmiert, wenn im Bauvertrag keine Terminvereinbarungen enthalten sind.
Ein Vertrag ist selbstverständlich auch ohne entsprechende Fristen und Terminvereinbarung im Grundsatz wirksam. Weil aber unklar ist, wann der Unternehmer die Arbeiten aufnehmen und fertigstellen muss, kommt es hier regelmäßig zu Auseinandersetzungen. Der Bauherr hat ein starkes wirtschaftliches Interesse daran, den Bau möglichst schnell zu übernehmen: Der Investor will mit seiner Kapitalanlage endlich Einkünfte erzielen. Der private Bauherr steht meist unter Zeitdruck, weil er die Mietwohnung gekündigt hat oder ihm sogar die Räumung droht.
Aber auch wenn im Bauvertrag keine Fristen zur Arbeitsaufnahme und zur Fertigstellung genannt werden, liegt es nicht im Ermessen des Auftragnehmers, wann er mit der Ausführung beginnt beziehungsweise den Bau fertigstellt“. Dabei ist dann zurück zu greifen auf den Vertragswortlaut, oder den Inhalt eines Verkaufsprospekts oder auf die wirtschaftliche Bedeutung einer fristgemäßen Fertigstellung für den Bauherrn.
Der Auftragnehmer muss grundsätzlich nach Vertragsschluss relativ zügig mit dem Bau beginnen und ihn auch in angemessener Zeit zu Ende zu bringen. Im Streitfall trägt der Auftragnehmer sogar die Beweislast und muss belegen können, dass die angemessene Herstellungs- beziehungsweise Fertigstellungsfrist noch nicht abgelaufen ist, beziehungsweise, dass er aufgrund besonderer Umstände bestimmte Arbeiten erst zu einem bestimmten Zeitpunkt erledigen konnte.
Verstreicht der angemessene Zeitrahmen, ohne dass der Bau fertiggestellt wird, hat der Bauherr verschiedene Möglichkeiten, sich zu wehren. Er kann, je nach Lage der Dinge, entweder Fristen und Nachfristen setzen, den Vertrag kündigen oder den Auftragnehmer auf Schadenersatz verklagen. In jedem Fall bedeutet dies viel Ärger für die Parteien und unter Umständen langfristige Verfahren. Wir raten deshalb: Auch wenn der Auftragnehmer einen Bauvertrag ohne verbindliche Termine und Fristen in angemessener Zeit erfüllen muss, ist es doch wesentlich einfacher für alle Beteiligten, wenn Herstellungsbeginn und Fertigstellung im Vertrag exakt terminiert werden. Dann weiß jede Partei, worauf sie sich einstellen muss. Konkrete Verträge vermeiden unnötige Streitigkeiten.
